„Grüne“ Gebäude als neue Idee zur Kapitalanlage

Maßnahmen, um dem Klimawandel umweltfreundlich zu begegnen, gibt es in vielen Segmenten. Sei es der generelle Energiewandel, die Elektroautomobil-Offensive, eine fleischärmere Ernährung oder in der Finanzbranche das verstärkte Investment in ESG-förderliche Assets.

Doch auch Gebäude müssen „grüner“ werden, denn der Real Estate Bereich ist einer der größten CO2-Emittenten weltweit. Je nachdem wie man rechnet, liegt der Anteil des Immobiliensektors am gesamten industriellen CO2-Ausstosses zwischen 28 %-37 %. Doch damit nicht genug. Es geht zusätzlich um die Themen Müllentstehung und Wasserverbrauch, die auch noch einmal extrem umweltschädlich rund um das Gebäudemanagement ins Gewicht fallen.

Problem erkannt – Lösung vorhanden

Die Lösung hierzu liegt auf der Hand. Sämtliche Arten von Immobilienprojekten, ob in der Frühphase oder schon in der späteren Nutzung, müssen in eine umweltfreundlichere Richtung umgestaltet werden oder zukünftig von Beginn an so konzipiert werden. Ob privat genutzt, als Bürogebäude, bei Industrieanlagen, in der Immobilienentwicklung oder in der anfänglichen Grundflächenerschließung. Das ambitionierte Ziel ist bis 2030 die Emissionen um 55 % zu senken und in 2050 ein klimaneutrales Niveau erreicht zu haben! Die „Zauberworte“ dabei heißen „Green Building“, was der neue angestrebte Immobilienstandard ist.

Was ist ein „Green Building“ Fonds?

Besonders spannend ist es natürlich, wenn man aus dem oben genannten Effekt auch noch als Kapitalanleger seinen Nutzen ziehen kann, denn das Investitionsvolumen ist ja gigantisch. Und darüber natürlich die Chance, an hohen Wertsteigerungen teilzuhaben. So nun möglich über eine Handvoll an neuen sogenannten „Green Building“-Investmentfonds.

Hinter einem „Green Building“ Fonds verbirgt sich ein Investment in eine Vielzahl sogenannter „Reits“. Somit also ein Aktienfonds, welcher ausschließlich in Immobilienaktien investiert. Bei einem „Green Building“ Fonds noch spezieller ausschließlich in Aktien von Holdings, die sich einzig und allein mit grünen Immobilienprojekten in den verschiedensten vorstehend schon erläuterten Segmenten beschäftigen. Über diese Konstruktion erwirbt ein Anleger mit dem Kauf eines einzigen Investments somit ein liquides, breit gestreutes Asset, welches über die Aktienkurse der verschiedenen Immobilienholdings (i.d.R. so ca. 50 Werte) mittelbar ausschließlich breit in grüne Immobilienprojekte investiert.

Weitere Argumente für ein Investment

Doch neben dem lobenswerten Engagement in ein klares ESG-Investment gemäß Artikel 9 der Transparenzverordnung und der vorher schon erwähnten Wertsteigerungschance, sollte man zwei andere Aspekte auf keinen Fall vergessen. Zum einen korreliert ein solches Investment nur gering mit anderen, bereits vorhandenen Assets. Natürlich bleibt es ein Aktieninvestment, aber eben in einem ganz speziellen, klar abgegrenzten, Themenfeld. Des Weiteren sind die Dividenden solcher grünen Reits absolut nicht zu verachten. Die erwartete Dividendenrendite beim neuesten Kind dieses Sektors, dem Mediolanum Best Brands Green Building Evolution Fonds, welcher zur Zulassung in Deutschland ansteht, läge bei ordentlichen 3,32 % p.a. als jährlicher Renditepuffer für das Aktienmarktrisiko!

Ein Markt entwickelt sich

Dass wir bei dem beschriebenen Trend offensichtlich über keine Eintagsfliege reden, sieht man zum einen daran, dass es seit gut 1,5 Jahren nun sogar den MSCI Global Green Building Index gibt. Zum anderen aber auch daran, dass es bereits seit knapp 2 Jahren eine Handvoll „Fondspioniere“ zu Green Building Fonds gibt. So beispielsweise aus den Häusern BNP, Morgan Stanley, Wellington oder Nordea. Über alle bekannten Fondsanbieter und -konstruktionen werden hier bereits knapp 14 Mrd. € an Assets verwaltet.

Das Timing ist entscheidend

Bleibt die Frage (alle behördlich erforderlichen Genehmigungen vorausgesetzt), warum Mediolanum International Funds erst jetzt mit dem geplanten Mediolanum Best Brands Green Building Evolution Fund an den Markt kommt?

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Mediolanum verstanden hat, dass Timing in diesem Segment das alles Entscheidende ist. Es ist bekannt, dass Immobilienmärkte zyklisch sind. Natürlich auch für grüne Real Estate Investments. Bei jeder Immobilie liegt dabei im Einkauf der Segen. Jede Statistik zeigt, dass man die höchsten Renditen erzielt, wenn man seine Immobilieninvestments in einer Immobilienbaisse tätigt. Und als die Zinsen Anfang 2022 begannen zu steigen, war Mediolanum sofort klar, dass das nur fallende Preise und Renditen, insbesondere über die brutal gestiegenen Finanzierungskosten, in diesem Segment bedeuten kann. Was über die börsennotierten grünen Reits zu deutlichen Kursabschlägen führen wird, sodass die Fondsauflage konsequenterweise verschoben wurde, um ein besseres Timing dafür zu haben.

Dass diese Annahme korrekt ist, zeigt ein Blick über die nachfolgende Grafik auf die Mitbewerber, die in einem an sich sehr attraktiven Markt ein Fondsauflagetiming vor Ausbruch der Zinssteigerungen gewählt haben. Diese sind mit der neuen Fondsidee direkt in die Immobilienkrise hineingelaufen und mussten zunächst einmal Kursverluste zwischen -12 % bis -18 % über die letzten 2,5 Jahre hinnehmen (Stichtag 15.2.24).

Nach Ende der Zinssteigerungen und erheblichen Preisabschlägen ist jetzt bei den grünen Immobilien antizyklisch ein absolutes Traumszenario für den Fondsstart eines Green Building Fonds gegeben.

Zeit genutzt

Zeit zu haben, heißt aber natürlich nicht, dass man sich bei Mediolanum International Funds zu diesem Projekt auf die faule Haut gelegt hat. Im Gegenteil. Man hat die längere Vorbereitungszeit intensiv genutzt. So beispielsweise für das Managerscreening, denn erfahrene FONDSTRENDS.LU-Leser wissen ja, dass Mediolanum das Fondsmanagement Ihrer Mandate stets an die besten Drittmanager vergibt. Die abschließende finale Fondsgenehmigung vorausgesetzt, ist folgender Fondsaufbau angedacht:

Für den neuen Mediolanum Best Brands Green Building Evolution Fund hat man für 50 % Robeco, sowie für 50 % Schroders, für das Management verpflichtet. Beide werden jeweils 50 grüne Reit-Ideen in das Fondsmanagement einbringen, aus denen dann die finale Allokation entstehen wird. Dabei dürfte es eine Überschneidung von grob einem Drittel an Ideen geben, die dann als gemeinsame Favoriten voraussichtlich die höchsten Gewichtungen im Fonds erfahren werden. Das so entstehende gemeinsame Portfolio wird sich sektoral ungefähr zu 70 % im Real Estate Bereich einpendeln und zu 30 % mit Industrials beschäftigen. Geografisch wurden die attraktivsten grünen Immobilienholdingaktien zu ca. 60 % in den USA identifiziert, sowie nachfolgend in Gewichtungen bis zu 10 % in Japan, Frankreich, Australien, HongKong, Singapur und UK.

Verständlich, dass viele Berater dieses Fondskonzept mit Spannung erwarten. Eine sinnvolle und relativ unkorrelierte Investmentidee zu einem extrem attraktiven Timing. Das dürfte eine echte Bereicherung für viele Asset Allocation werden.

21. Februar 2024