„Aktiv steuern, um das Wachstum zu kontrollieren“

Die im Jahre 2000 in Frankfurt am Main gegründete KanAm Grund Group spezialisiert sich mit der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH als unabhängige Gesellschaft auf Offene Immobilienfonds für Privatanleger. Investoren haben damit die Gelegenheit, in deutsche, europäische und US-amerikanische Immobilienperlen zu investieren. Mit einem Transaktionsvolumen von 33 Mrd. Euro, 1.300 abgeschlossenen Mietverträgen sowie Auslandsbüros in Frankreich, Großbritannien und den USA blickt die Gruppe auf ein internationales Netzwerk erfahrener Experten. FondsTrends sprach mit Heiko Hartwig, Geschäftsführer der KanAm Grund KVG, über das Wachstumspotenzial von Metropolen, den Einsatz von künstlicher Intelligenz im Fondsmanagement sowie den Trierer Fondskongress 2019.

FondsTrends: Herr Hartwig, bitte stellen Sie unseren Lesern doch kurz Ihr Unternehmen und dessen Leistungen vor.

Heiko Hartwig: Sehr gerne. Die KanAm Grund Group, im Oktober 2000 gegründet, hat seither ein Transaktionsvolumen von mehr als 33 Milliarden US-Dollar bewegt. Das inhabergeführte Unternehmen richtet sich an den individuellen Anforderungen deutscher und internationaler Investoren aus. Geographische Schwerpunkte sind Europa und die USA. Unter dem Dach der KanAm Grund Group ist das Unternehmen strategisch in drei Geschäftsbereiche geordnet: die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft für Offene Immobilienfonds, KanAm Grund Institutional Kapitalverwaltungsgesellschaft für Immobilien-Spezialfonds und die KanAm Grund REAM für (internationales Investment & Asset Management Advisory. Seit dieser strategischen Neuausrichtung bietet die KanAm Grund Group als internationales Immobilienunternehmen – unabhängig von dem jeweiligen Investitionsvehikel – Immobilieninvestitionen und Asset Managementleistungen gleichermaßen deutschen Privatanlegern, institutionellen Anlegern und internationalen Investoren.

FondsTrends: Mit dem LEADING CITIES INVEST legen Sie selbst einen Offenen Immobilienfonds auf – eine Assetklasse, die sich seit einigen Jahren großer Beliebtheit bei Anlegern erfreut, allein im ersten Halbjahr 2019 verzeichneten Offene Immobilienpublikumsfonds Rekordmittelzuflüsse von fast sechs Milliarden Euro. Wie erklären Sie sich diesen anhaltenden Erfolg?

Heiko Hartwig: In dem 2013 aufgelegten LEADING CITIES INVEST spiegelt sich unsere Überzeugung wider, dass der Erfolg eines Offenen Immobilienfonds mit der Qualität seiner Immobilien steht und fällt. Strategisch orientieren wir uns dabei für unser PremiumPortfolio am Erwerb sogenannter Core-Immobilien, also höchste Immobilienqualität an ausgesuchten Standorten in internationalen und nationalen Metropolen. Mit 23 Immobilien im Bestand ist der LEADING  CITIES INVEST derzeit an 17 Standorten in sechs Ländern – in Deutschland, Belgien, Frankreich, Großbritannien, der Schweiz und Polen – investiert. Das Immobilienportfolio ist über die Nutzungsarten Büro, Industrie, Logistik, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel, Arztpraxen, Medizinische Dienstleistungen und Freizeit sehr breit diversifiziert und zu 100% vermietet. Zusammen mit der hohen Transaktionsdynamik liefert die hohe Vermietungsquote ein deutliches Indiz für die Ertragskraft des Fonds.

Der LEADING CITIES INVEST zählt auch zu einer neuen Generation Offener Immobilienfonds, da er im Kontext der deutschen Reform des Rechts Offener Immobilienfonds im Sinne des Kapitalmarktgesetzbuchs (KAGB) entstanden ist. Alle Anleger genießen mithin dieselben Rechte bei Rückgabemodalitäten – das unterscheidet uns doch schon markant von Offenen Immobilienfonds älterer Ausprägung.

Und, lassen Sie mich eines noch erwähnen: In diesem Jahr bündelte der LEADING CITIES INVEST die Energieversorgung seiner Gebäude in einem Rahmenvertrag neu und kann seinen Allgemeinstrom- und Erdgasbedarf nun CO₂-neutral decken. Damit werden in einem ersten Schritt bereits 646 Tonnen CO₂ pro Jahr und zugleich Kosten eingespart. Um die Nachhaltigkeitsausrichtung im LEADING CITIES INVEST weiter voranzutreiben, wird die KanAm Grund Group in einem nächsten Schritt auf die Mieter der Gebäude zugehen, um auch bei ihnen eine Umstellung der bestehenden Energieversorgung unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zu erreichen.

FondsTrends: Eine Ihrer Innovationen, die in diesem Fonds Anwendung findet, ist auch die sogenannte CashCall-Strategie. Was hat es damit auf sich?

Heiko Hartwig: Wir streben für diesen Fonds eine zuverlässige Zielrendite von 3% p.a. an und konnten seit Auflage einen Wertzuwachs von mehr als 19% verzeichnen. Um dieses Ziel zu erreichen und das Wachstum zu kontrollieren, bedienen wir uns einer aktiven Steuerung des Mittelzuflusses, bei der wir zwischen zwei Phasen unterscheiden. Während der CashCall-Phase fließen jederzeit Gelder in den Fonds ein; das ist immer dann der Fall, wenn eine konkrete Immobilie erworben werden soll. Sobald diese Immobilie erworben wurde und im Anschluss kein weiterer Kauf erfolgen kann, gehen wir in die CashSTOP-Phase über: Die Mittelzuflüsse werden gedrosselt und der Fonds wird temporär geschlossen. Vorteil für die Anleger ist, dass wir mit dieser Strategie die Liquidität mit einer Vorausschau auf 12 Monate exakt steuern können; wir wissen also heute schon, wieviel flüssiges Geld im gesamten Jahr 2019 aus dem Fonds abfließen wird. Hinzu kommt, dass ungesteuert in den Fonds einfließende Mittel aufgrund des derzeitigen Negativzinsumfeldes den Erfolg der investierten Anleger nur verringern würden. Wir freuen uns über eine enorme Verbleibrate im Fonds von 99,7% für das Jahr 2019, die wir auch gerne halten möchten.

FondsTrends: Um eine Auswahl geeigneter Immobilien treffen zu können, müssen Sie zunächst eine Bewertung der Städte vornehmen. Wie gehen Sie dabei vor? Inwiefern kommen computergestützte Modelle zum Einsatz?

Heiko Hartwig: Im Kontext der Auflage des LEADING CITIES INVEST haben wir das sogenannte C-Score-Modell entwickelt. Mit dessen Hilfe ermitteln wir zunächst die für unsere Zwecke besten Immobilienmärkte und identifizieren im Anschluss systematisch geeignete Immobilien für unsere Fonds. Zur Analyse greifen wir dabei auf 7.300 Daten für 131 Städte zurück, die wir aus mehreren Quellen – Indizes wie auch Rankings – speisen. Statistische Ämter der jeweiligen Länder, die wir im Auge haben, zählen genauso hierzu wie auch erhobene Daten der OECD, der Vereinten Nationen oder auch des Internationalen Währungsfonds. Die so identifizierten Leading Cities sind oft Standorte großer Konzerne oder Regierungen – Immobilien sind hier somit zwar teurer, rechtfertigen damit aber auch höhere Mieten und erzielen so höhere Erträge. Bei der anschließenden Projektauswahl greifen wir auf ein weiteres in Eigenregie entwickeltes Tool zurück, unser Property Selection Model (PSM), mit dessen Hilfe wir mögliche Objekte auf der Basis von über 100 Parametern analysieren. Dennoch sollte betont werden, dass computergestützte Tools lediglich als Hilfe dienen können – sie ersetzen mitnichten die Expertise und die Erfahrung unserer Einkäufer.

FondsTrends: Planen Sie in naher Zukunft die Auflage weiterer Fonds?

Heiko Hartwig: Ja, wir haben eine wachsende Familie spezialisierter Immobilienfonds für Institutionelle Investoren, aber für private Investoren konzentrieren und fokussieren wir uns ganz auf den LEADING CITIES INVEST.

FondsTrends: Im Oktober jährt sich der Trierer Fondskongress bereits zum fünften Mal, Sie selbst werden über das Wachstumspotenzial von Metropolen referieren. Welche Erkenntnis erhoffen Sie sich und welche Trends werden Ihrer Meinung nach dieses Jahr im Mittelpunkt stehen?

Heiko Hartwig: Wir als KanAm Grund nehmen erstmalig an dem Kongress teil und freuen uns, den erfolgreichen LEADING CITIES INVEST dort vorzustellen und neue Vertriebspartner zu generieren.

FondsTrends: Herr Hartwig, wir danken Ihnen für das interessante Interview und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg!

Bereits zum fünften Mal findet am 18. Oktober 2019 der FONDSKONGRESS TRIER statt, bei dem auch die KanAm Grund vertreten sein wird. Hier geht es zu Anmeldung und Agenda.

02. Oktober 2019